Acciones preferentes: la nueva y creciente fuente de financiamiento para desarrollos inmobiliarios

Sector ha disminuido impulso de nuevos proyectos por distintos factores.

Si en 2020 uno de los grandes obstáculos que, al igual que a otras industrias, afectó al sector inmobiliario y de la construcción fueron las distintas restricciones a la movilidad producto de la pandemia.

En 2021 y 2022 los mayores riesgos han sido las dificultades para acceder a financiamiento, tanto a nivel de créditos hipotecarios para los compradores, como a nivel de los recursos que necesitan las propias empresas para impulsar distintos desarrollos.

Así lo han evidenciado empresas inmobiliarias y constructoras de Chile desde el año pasado, ya que sumado a los desafíos que vienen enfrentando por las dificultades de financiamiento, los mayores costos de construcción producto de las restricciones en la cadena de abastecimiento de materiales han sido otra problemática. 

El aumento de la tasa por parte del Banco Central -en su intento por controlar la inflación- ha supuesto un encarecimiento del crédito tanto para la compra de viviendas (demanda) como para el financiamiento de las empresas constructoras e inmobiliarias (oferta), lo que ha tenido en los últimos meses un efecto en el nivel de ventas, desistimientos y retraso en el lanzamiento de nuevos proyectos.

Al respecto, el mercado nacional ha estado en búsqueda de nuevas propuestas de negocio que cuenten con un sólido sustento legal y financiero. 

Manuel Riquelme, director comercial de Dominus Capital -que cuenta con un área de negocios dedicada a la búsqueda de terrenos para desarrollos inmobiliarios- señala que está atento a colaborar con sus clientes.

"Acompañamos en la búsqueda de financiamiento de Equity para sus proyectos en las etapas iniciales de desarrollo. Es así que, identificamos las ventajas, prácticas y políticas más adecuadas para resguardar los intereses de los acreedores a rentabilidades atractivas para ambas partes, ofrecemos un esquema de captación de recursos que mantiene una sana posición de deuda y a la vez, es una alternativa al esquema de capitales preferentes tradicional, se trata de las acciones preferentes”, dijo.

Estructura de la operación

El esquema considera una sociedad desarrolladora titular de un proyecto, receptora de aportes y préstamos, constituida y administrada por una empresa gestora y un financista dispuesto a otorgar créditos subordinados a la deuda de construcción del proyecto y que asumirá también una participación accionaria en la sociedad financiada. 

La sociedad financiada debe ser una sociedad de capital: sociedad anónima o sociedad por acciones. Por las flexibilidades formales y de regulación, es preferible una SpA. 

Esta deberá ser constituida o sus estatutos modificados para contemplar una serie de acciones preferentes, a ser ofrecidas al tercero financista, y otras disposiciones estatutarias funcionales a la incorporación del socio financista. 

Las preferencias están destinadas a proteger al financista y su participación, mientras tenga créditos contra la sociedad, o dicha participación subsista en su poder conforme a lo convenido. Estas preferencias pueden consistir en:

1. Derecho a pago preferente de dividendos sobre utilidades
2. Derecho a devolución preferente del capital aportado y/o de los créditos
3. No dilución o bloqueo de porcentaje de participación
4. Recompra de acciones preferentes por la sociedad